Για ένα χρόνο τουλάχιστον οι πλειστηριασμοί ακινήτων θα γίνονται με τιμή εκκίνησης τις αντικειμενικές αξίες. Αυτό τονίζει το υπουργείο Δικαιοσύνης με επίσημη ανακοίνωσή του μετά το σάλο που προκλήθηκε εξαιτίας διάταξης που προέβλεπε ότι τιμή εκκίνησης θα ήταν η κατά πολύ χαμηλότερη εμπορική αξία του ακινήτου.

Όπως επισημαίνει το υπουργείο: «Οι αλλαγές όσον αφορά στον υπολογισμό της αξίας αλλά και την τιμή εκκίνησης των πλειστηριασμών ακινήτων αποτελούν αποτέλεσμα ενδελεχούς έρευνας και επιστημονικής μελέτης.

Ωστόσο, λόγω των επικρατουσών συνθηκών, τουλάχιστον μέχρι το τέλος του 2015 ως βάση υπολογισμού της αξίας των ακινήτων κατά τον πλειστηριασμό παραμένουν οι αντικειμενικές αξίες.

Πάντως, η Ελληνική Κυβέρνηση θεωρεί ότι η εμπορική αξία των ακινήτων αποτελεί την πιο αποτελεσματική και δικαιοπολιτικά ορθή μέθοδο υπολογισμού της αξίας του ακινήτου για τις ανάγκες του πλειστηριασμού. Αυτή η μέθοδος άλλωστε αποτελεί και την πρακτική των περισσοτέρων χωρών του δυτικού κόσμου.

Ως κριτήριο για τον καθορισμό της εμπορικής αξίας δεν μπορεί να είναι μεμονωμένες μεταβιβάσεις γειτονικών ομοειδών ακινήτων οι οποίες είναι πιθανόν να μην αντανακλούν την πραγματική εμπορική αξία των ακινήτων. Επομένως, ο ορισμός της εμπορικής αξίας δεν μπορεί να γίνεται αυθαίρετα.

Έτσι απαιτείται η δημιουργία ενός μεθοδολογικά αξιόπιστου συστήματος εκτιμήσεων, το οποίο θα στηρίζεται σε σταθερά, επιστημονικώς αποδεκτά και αδιάβλητα κριτήρια υπολογισμού, ώστε με βάση αυτό να ορίζονται με σαφήνεια και ορθότητα οι εμπορικές αξίες των ακινήτων. Αυτό το σύστημα αναμένεται να δημιουργηθεί μέχρι το τέλος του 2015 με τη συνεργασία των συναρμόδιων Υπουργείων. Έτσι θα αποφευχθεί ο πλειστηριασμός ακινήτων έναντι αντιτίμων που δεν ανταποκρίνονται στην πραγματική εμπορική αξία των ακινήτων και ως εκ τούτου οδηγούν σε άδικες καταστάσεις για τα μετέχοντα στη διαδικασία του πλειστηριασμού μέρη.

Μέχρι τη δημιουργία του συστήματος αυτού για τον υπολογισμό της αξίας του ακινήτου, υπόψιν λαμβάνονται οι αντικειμενικές αξίες, ενώ η τιμή πρώτης προσφοράς (εκκίνησης) ορίζεται στα 2/3 αυτής, όπως και κατά το νομοθετικό καθεστώς που ίσχυε μέχρι σήμερα.

Στο σύστημα αυτό αναφέρθηκε ο Υπουργός Δικαιοσύνης κ. Χαράλαμπος Αθανασίου κατά την ομιλία του στη διαδικασία παροχής ψήφου εμπιστοσύνης στην Κυβέρνηση στις 9 Οκτωβρίου τονίζοντας την διαπραγματευτική επιτυχία της χώρας μας.

Έπειτα από κοπιώδεις διαπραγματεύσεις και έναντι των θέσεων της τροϊκας που ζητούσε: α) τον καθορισμό της αξίας του προς πλειστηριασμό ακινήτου βάσει της εμπορικής αξίας του από την έναρξη εφαρμογής του νέου κώδικα, και β) τιμή εκκίνησης ίση με το 1/3 της εμπορικής αξίας, έγιναν δεκτές οι θέσεις της χώρας μας. Σύμφωνα με αυτές ορίζεται τιμή εκκίνησης πλειστηριασμού τα 2/3 της εμπορικής αξίας του ακινήτου η οποία υπολογίζεται βάσει αδιάβλητου συστήματος που αντανακλά τις πραγματικές συνθήκες τις αγοράς ενώ μέχρι να δημιουργηθεί το σύστημα αυτό (τέλος του 2015) θα ισχύει το υπάρχον σύστημα της αντικειμενικής αξίας.

Μόνο κατά το χρονικό διάστημα αυτό, αν ο πλειστηριασμός δεν ήταν επιτυχής , λόγω ελλείψεως προσφορών, επαναλαμβάνεται σε 14 ημέρες με τιμή εκκίνησης το 50% της αντικειμενικής αξίας. Το ίδιο αποτέλεσμα θα υπήρχε και με το υπάρχον σύστημα δεδομένης της αποτυχίας του πρώτου πλειστηριασμού που αναπόδραστα θα οδηγούσε σε θέση χαμηλότερης τιμής από το δικαστήριο για τον επόμενο πλειστηριασμό.

Οι ως άνω διαδικασίες ενισχύονται με την καθιέρωση των κλειστών προσφορών αλλά και του ηλεκτρονικού πλειστηριασμού, οι λεπτομέρειες του οποίου θα ορισθούν με ΠΔ που θα διαμορφωθεί άμεσα μετά την ψήφιση του νέου ΚΠολΔ, ώστε να αποφεύγονται φαινόμενα χειραγωγούμενων πλειστηριασμών (κοράκια).

Έτσι λοιπόν καθίσταται σαφές ότι η Ελληνική Κυβέρνηση ενεργώντας με ευθύνη διαμόρφωσε ένα νέο ρεαλιστικό και μοντέρνο σύστημα πλειστηριασμών που από τη μία προσαρμόζεται στις καλές βέλτιστες διεθνείς πρακτικές και οδηγεί στη διενέργεια πλειστηριασμών χωρίς να ελλείπουν οι μηχανισμοί υπολογισμού της αξίας των ακινήτων αλλά και τις τιμής πρώτης προσφοράς σε τέτοια επίπεδα ώστε να αποτρέπεται η θέση τιμών τέτοιων που αφήνουν απροστάτευτους τους οφειλέτες».

Ρύθμιση-βόμβα

Ωστόσο, όπως φαίνεται και στο κείμενο του πολυνομοσχεδίου και συγκεκριμένα στα άρθρα 993 και 995 τιμή της πρώτης προσφοράς για το ακίνητο που εκπλειστηριάζεται ορίζεται η εμπορική αξία του όπως αυτή προσδιορίζεται κατά τον χρόνο της κατάσχεσης και όχι η αντικειμενική όπως ορίζει η ισχύουσα ρύθμιση.
Επιπλέον, με τις διαδικασίες εξπρές που θα ισχύουν για τους πλειστηριασμούς, σύμφωνα με τον αναμορφωμένο Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, οι εξευτελιστικές τιμές πρώτης προσφοράς που θα καθορίζονται στους πλειστηριασμούς θα μπορούν να μειωθούν ακόμη περισσότερο, στις περιπτώσεις που οι πρώτοι πλειστηριασμοί θα κηρύσσονται άκαρποι.

Με τη νέα ρύθμιση εκτιμάται ότι θα δοθεί η δυνατότητα στις τράπεζες ή στις εισπρακτικές εταιρείες που αναλαμβάνουν για λογαριασμό των τραπεζών την είσπραξη οφειλών από μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά, επιχειρηματικά ή ακόμη και καταναλωτικά δάνεια να προχωρούν σε κατασχέσεις και πλειστηριασμούς ακινήτων με διαδικασίες εξπρές και με τιμές πάρα πολύ χαμηλές, όπως αυτές που επικρατούν αυτή τη στιγμή στην "νεκρή" αγορά ακινήτων.

Στο νομοσχέδιο προβλέπεται πάντως μεταβατική περίοδος μερικών μηνών μέχρι να εφαρμοστεί το νέο καθεστώς κατασχέσεων και πλειστηριασμών ακίνητης περιουσίας. Και αυτό καθώς θα χρειαστεί προηγουμένως να νομοθετηθεί η άρση της αναστολής των πλειστηριασμών πρώτης κατοικίας από τον Ιανουάριο του 2015, εξέλιξη που θα ανοίξει το δρόμο για την πλήρη απελευθέρωση των διαδικασιών εκποίησης της ακίνητης περιουσίας των υπερχρεωμένων νοικοκυριών.

Κατά τη μεταβατική περίοδο οι αντικειμενικές αξίες θα εξακολουθούν να λαμβάνονται υπόψη ως οι ελάχιστες τιμές εκκίνησης στους πλειστηριασμούς.

Το νέο καθεστώς κατασχέσεων και πλειστηριασμών με βάση τις πολύ χαμηλές πραγματικές τιμές των ακινήτων θα τεθεί σε εφαρμογή εντός του 2015 με Προεδρικό Διάταγμα που θα ορίζει επακριβώς τις διαδικασίες προσδιορισμού των εμπορικών αξιών.