Όταν έναν χρόνο πριν, τέθηκε σε εφαρμογή ο νόμος για την αναμόρφωση του κανονιστικού πεδίου της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα, ο αντίκτυπος της ανεξέλεγκτης εξάπλωσης των τουριστικών ενοικιάσεων μέσω πλατφορμών όπως η Airbnb, ήταν ήδη αισθητός. Ο Νόμος 5170/2025 ήταν και είναι η πρώτη ολοκληρωμένη προσπάθεια στην Ελλάδα, η οποία συνέβαλε να τεθούν οι προδιαγραφές για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις στην πρωτεύουσα και να θεσπιστούν έλεγχοι με στόχο την προστασία του οικιστικού αποθέματος και την ανάσχεση της στεγαστικής κρίσης.
Ο νόμος έφερε σαρωτικές αλλαγές. Μεταξύ άλλων, έφερε κάποια φορολογικά βάρη, εισήγαγε συγκεκριμένες προδιαγραφές για τα ακίνητα αλλά και ένα συγκεκριμένο μοντέλο περιορισμού σε περιοχές της Αθήνας, με την αναστολή νέων καταχωρίσεων, κάτι που πρόκειται μάλιστα να επεκταθεί και να εφαρμοστεί τους επόμενους μήνες και σε περιοχές όπως είναι η Α’ Δημοτική Κοινότητα του Δήμου Θεσσαλονίκης.
Στον πυρήνα του, το σχετικό νομικό πλαίσιο αγγίζει ένα ευρύτερο πεδίο μισθώσεων μικρής διάρκειας, δημιουργώντας ένα πλέγμα κανόνων που συνδυάζει διοικητικές ρυθμίσεις, ζητήματα διαδικτυακών υπηρεσιών, αλλά και παραμέτρους δημόσιας παρέμβασης και στεγαστικής πολιτικής.
Την ίδια στιγμή όμως που η βραχυχρόνια μίσθωση τίθεται σε ένα πλαίσιο οριοθέτησης, υπάρχουν φαινόμενα και πρακτικές που πατάνε σε ένα κενό που εδράζεται στις ίδιες τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης. Ένα από αυτά τα λιγότερο γνωστά αλλά εξίσου κρίσιμα ζητήματα είναι η μετατροπή μισθωμένων κατοικιών σε Airbnb από τους ίδιους τους ενοικιαστές, χωρίς να έχουν τη συναίνεση των ιδιοκτητών.
Ελέγχει η πλατφόρμα του Airbnb αν ο ενοικιαστής είναι και ιδιοκτήτης;
Ένα από τα φαινόμενα που παρατηρούνται έντονα στην πράξη αλλά ακόμη παραμένουν ανοιχτά ως προς τη νομική τους οριοθέτηση και προστασία, είναι η περίπτωση της παράνομης μετατροπής μισθωμένων κατοικιών σε Airbnb. Με άλλα λόγια, είναι η περίπτωση που ένας ενοικιαστής δημιουργεί λογαριασμό σε πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης και καταχωρεί το ίδιο ακίνητο ως διαθέσιμο προς ενοικίαση σε τουρίστες, ενώ δεν είναι ο νόμιμος ιδιοκτήτης ούτε διαθέτει δικαίωμα να το εκμεταλλευτεί εμπορικά μέσα από σχετικό όρο στο μισθωτήριο.
Το κρίσιμο ερώτημα είναι αν και πώς η πλατφόρμα ελέγχει ότι εκείνος που αναρτά ένα ακίνητο είναι πράγματι ο ιδιοκτήτης του. Και εδώ ξεκινάει το πρόβλημα. Η Airbnb εφαρμόζει διαδικασίες ταυτοποίησης των χρηστών της μέσω επίσημων εγγράφων, ωστόσο, η επαλήθευση αυτή δεν ισοδυναμεί με έλεγχο κυριότητας.
Για την ταυτοποίηση του χρήστη (host verification) ζητείται δελτίο ταυτότητας, διαβατήριο ή άδεια οδήγησης έτσι η πλατφόρμα μπορεί να γνωρίζει ποιος είναι ο χρήστης που δημιουργεί την καταχώριση και ότι έχει πρόσβαση στο ακίνητο, όχι όμως απαραίτητα αν είναι και ο νόμιμος ιδιοκτήτης, αφού δεν ζητείται τίτλος ιδιοκτησίας, Ε9, ή κάποιο κτηματολογικό φύλλο. Για τον διαχειριστή ακινήτου που δεν έχει σχέση ιδιοκτησίας με το ακίνητο απαιτείται η υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας, αλλά σε αυτή θα πρέπει ρητά να αναγράφει ότι παραχωρείται το δικαίωμα υπεκμίσθωσης.
Πώς προστατεύεται ο ιδιοκτήτης του ακινήτου από την παράνομη υπεκμίσθωση;
Σε πρώτο στάδιο, η προστασία του ιδιοκτήτη του ακινήτου θα πρέπει να ξεκινάει από τη σύμβαση μίσθωσης. Οι ιδιοκτήτες προστατεύονται από την παράνομη υπεκμίσθωση του ακινήτου τους μέσω Airbnb με ρητούς όρους και ρήτρες στο μισθωτήριο που απαγορεύουν τη συγκεκριμένη δραστηριότητα (στη σύμβαση μίσθωσης θα πρέπει να αναφέρεται ρητά η απαγόρευση υπεκμίσθωσης, η απαγόρευση βραχυχρόνιας μίσθωσης και απαγόρευση ανάρτησης σε πλατφόρμες τύπου Airbnb).
Εάν ο ενοικιαστής παραβεί τη συμφωνία, ο ιδιοκτήτης μπορεί να κινηθεί νομικά και να προβεί σε καταγγελία της μίσθωσης για παράβαση συμβολαίου, έξωση και διεκδίκηση αποζημίωσης για αδικαιολόγητο πλουτισμό, ακόμη και αποζημίωση σε περίπτωση που έχει υποστεί κάποια ζημιά ο ίδιος ή το ακίνητο.
Μπορεί ακόμη, να προχωρήσει σε καταγγελία στην ΑΑΔΕ, αφού μέσω της ηλεκτρονικής βάσης δεδομένων του Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ, είναι δυνατή η διασταύρωση στοιχείων. Η έκδοση αριθμού ΑΜΑ (αριθμός μητρώου ακινήτου) από τον ενοικιαστή απαιτεί τη συναίνεση του ιδιοκτήτη αφού χρειάζεται τον αριθμό ταυτότητας ακινήτου. Έτσι σε περίπτωση που δεν έχει εκδοθεί ο αριθμός ΑΜΑ, η καταχώριση είναι παράνομη και επισύρει αυστηρότατα πρόστιμα από την εφορία.
Πώς παρεμβαίνει η Airbnb
Στην πλατφόρμα μπορεί να υποβάλλει κανείς αναφορά παράνομου περιεχομένου αλλά είναι πραγματικά ενδιαφέρον πως, ενώ η πλατφόρμα της Airbnb λειτουργεί εδώ και 19 χρόνια, σε περίπτωση καταγγελίας μιας παράνομης υπεκμίσθωσης, οι ελεγκτικοί μηχανισμοί του παραμένουν αρκετά χρονοβόροι και κινούνται αρκετά συντηρητικά, διατηρώντας μια τυπική στάση χωρίς να προβούν σε «κατέβασμα» μέσα σε εύλογο χρονικό διάστημα ή έστω σε κάποια προσωρινή παύση.
Το πιο βασικό πρόβλημα πάντως είναι πως, όπως προαναφέρθηκε, είναι η ίδια η πλατφόρμα δεν διενεργεί ελέγχους τίτλων ιδιοκτησίας, ενώ σε περιπτώσεις που πρόκειται για τον Διαχειριστή Ακινήτου που δεν έχει σχέση ιδιοκτησίας, ο έλεγχος δεν θα πρέπει να παραμένει σε επίπεδο ταυτοποίησης στοιχείων αλλά να ελέγχεται πως υπάρχει πράγματι ρητός όρος κατά τον οποίον παραχωρείται το δικαίωμα υπεκμίσθωσης.
Ακολουθήστε το Reader στα Google News για να είστε πάντα ενημερωμένοι για όλες τις ειδήσεις και τα νέα από την Ελλάδα και τον κόσμο.
